前期工作計劃

日子如同白駒過隙，不經意間，又將迎來新的工作，新的挑戰，是時候抽出時間寫寫計劃了。你所接觸過的計劃都是什麼樣子的呢？下面是小編收集整理的前期工作計劃，僅供參考，大家一起來看看吧。

前期工作計劃1

1、專案樓書及招商資訊

2、群樓的主體佈局、主體之間關係（專案主體的平面圖、鋪位化分、通道化分、單鋪的面積、柱距、距網等）

3、招商方案、招商業態定位以及招商業態之間比例

4、招商方案預案（包括群樓佈局、安排、以及各樓層業態的初步化分）

5、主體樓面價，及各樓層的銷售、租賃（意向）價格範圍

6、商業業態的消費人群定位

7、商業業態經營方式定位

8、初步制定商業通用利益，包括（租期、租金、管理費、租金及管理費的收取方式、裝修期、免租期以及其它的優惠措施）

9、瞭解公司的願望和期望值

10、招商策略的制定

一、招商範圍目標定位思考

1、購物中心的商品和服務到底“賣給誰”（目標消費群體以及商圈範圍）？

2、本專案區別於其他同行的經營特色是什麼？不同的地段，有不同的商戶陣列，打算強化以休閒娛樂為中心，在餐飲、酒吧、娛樂等行業的招商上下功夫。

3、目前商業趨勢都面臨著地方化、民族化、國際化相融合的課題。對這種消費文化問題，招商工作是無法迴避的。品牌可為購物中心帶來較高聲譽，但不一定吃香；二線、三線品牌雖不大，可具有獨

特性和顧客忠誠度。最大的優點就是價格賣點;這就意味著招商很大部分本土化.

二、商業業態經營方式定位思考

現代商業經營方式有:自營、聯營（扣點）、租賃.

由於市場的人口總量、消費水平、消費習慣等侷限性,等級的市場單體物業以純租賃的形式縱觀市場可成為旺市的不多見,例如很多購物中心當初都是以純租賃方式,後因無法旺市開始轉為聯營.租賃經營存在的問題有:

1、在沒有形成旺市以前,經營戶隨性比較大,比如;上下班時間,換季上貨的時間等

2、很難做到統一包裝.

3、購物中心本身的惡性競爭，比如；你的貨好賣,我也去拿你的貨賣,而且我還賣得比你便宜.

4、經營戶本身的抗風險能力差

5、商品之間很難形成互補

聯營的優點

1、商戶的前期壓力小

2、可引進的.品牌選擇性大

3、商戶的本身實力強,上貨率強

4、整體形象好,展示美觀,

5、能夠充分的營造購物環境

6、商品之間可以形成互補可以招購物中心本身想要的

商業地產,商業在前地產在後,以真正的旺市帶來旺鋪這就是我們常說的“讓樣板自己說話”

是否可以租賃和聯營並存相互帶動市場的繁榮；

三、招商比例

因專案現周邊人流問題較少，購物中心要以有特色來吸引消費群體，本物業將以休閒娛樂為特色的購物中心，所以建議按以下比例進行招商

休閒娛樂50%～55%

餐飲 25%～35%

百貨 10%～15%

其它不超過 15%

前期工作計劃2

1．品牌的提供

2．籌備開業辦公室建立及人員到位

3．酒店開辦費預算編制

4．完成酒店組織架構及人手編制

5．協助業主辦理各類執照

6．確定酒店各部門經營概念

7．制定員工工資標準福利待遇

8．企業識別設計確定包括酒店內各營業點標誌

9．編寫採購計劃及印刷品計劃

10．編寫各部門運作手冊，制定各種服務標準及酒店規章制度

11．確定整體招聘計劃及實施員工招聘

12．制定各部門培訓大綱及培訓計劃

13．酒店員工的培訓

14．完成酒店市場調查報告

15．確定酒店市場定位及制定市場策略

16．確定酒店各營業部門價格結構

17．制定酒店開業前廣告計劃

18．銷售公關工作全面展開

19．開業典禮方案研究及確定

20．完成員工手冊

21．制定酒店開業前後年度營業預算

22．接收所有經營場地

23．員工實地模擬培訓

24．各類用品收貨及倉存管理

25．籌備開業典禮

前期工作計劃3

一、前期物業工作主要有如下四方面：

（一）、參與規劃設計、施工跟進

1、規劃設計

（1）、參與目的：使設計在滿足技術、規範要求下要同時滿足便於使用、易於維護、執行可靠、安全，使用和維護費用低的要求。

（2）、階段劃分：第一階段是參與提供方案設計條件；第二階段是參與初步設計的稽核，主要工作是檢視設計條件的落實情況，及對各細部進一步研究並提出建議；三是參與施工圖紙會審，稽核設計條件和建議落實情況和對設計進一步的稽核。

（3）、時間及重點：規劃設計階段的參與主要是跟隨工程的規劃設計實際進度進行。物業參與的重點是設施裝置和公共部位的質量保證。

為保證工作質量，應該對工程的每個分部工程進行分析，提供相應的建議。

2、施工跟進

（1）、目的：熟悉土建、設施裝置、管路的敷設情況，為以後管理打下基礎；二是參與工程的驗收工作，控制工程的施工質量，確保工程的使用功能，減少工程維修量和費用支出，避免造成使用糾紛；三是收集各種工程技術資料。

（2）、要設計出相應的表格和工作程式來保證施工跟進的工作質量，

（二）、確定物業公司執行所需文案

鑑於公司預在本專案建立正規的物業管理模式，因此，公司的架構和執行模式需要重新建立。

1、執行模式：新的.公司執行模式採用iso9001：20xx版的模式建立。

2、具體內容：新的執行模式的檔案共分成如下三個層次

（1）、質量管理手冊： 主要包括公司的質量方針和質量目標，組織機構設定，各部門、崗位職責、許可權及溝通，相互關係。

（2）、程式性檔案： 針對公司各部門的具體工作編制相應的程式性檔案進行控制。

（3）、第三層次性檔案 主要指對部門的各質量活動和操作進行描述和規定的詳細作業檔案，包括質量記錄、相關標準和制度等。

根據上述方案，由顧問公司根據我公司的實際情況，提供相關文案，經稽核通過後，作為公司的正式檔案。

為確保顧問公司提供文案的進度和質量，編制顧問進度計劃，經雙方確認後執行。每項工作按照如下程式進行：根據進度計劃確定工作內容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方稽核通過後批准執行。

根據開發商提供的的專案計劃完成時間在20xx年6月，以上文案在20xx年2月末以前完成。

（三）、籌備設施裝置採購、人員招聘及培訓

1、依據：根據確定的崗位說明書、人員到崗計劃及辦公計劃進行。

2、時間：20xx年3月進行人員招聘，4、5月人員培訓。

3、時間可根據實際情況進行調整。

（四）、接管驗收、物業公司正式執行及改進

1、按照規定對物業進行接管驗收。

2、公司按照既定模式執行。

3、在實際執行過程中持續改進。

二、公司人員需求計劃

1、20xx年3月前，共需三人，專案負責人一人、內業資料一人、工程負責人一人(暫定名)。

2、分工：

（1）、專案負責人： 參與以上四個方面工作的全部工作，重點負責2、3、4方面工作，並對規劃設計、施工跟進工作進行指導和監督。

（2）、內業人員：直接受專案負責人領導，協助專案負責人進行工作，熟悉相關工作內容，對工作過程中的資料進行規範管理，完成領導交辦的工作。

（3）、工程負責人：直接受專案負責人領導，負責第一部分工作。

3、20xx年3月以後人員根據實際情況另行確定。

前期工作計劃4

1、確定餐廳各區域主要功能及佈局。

根據酒樓總體建築佈置和市場定位，對營業區域要進行具體的功能定位。在進行區域分佈時，要公道考慮餐廳各項治理流程；如送餐線路；服務流程的公道性；廚房工作流程的公道性；餐具收拾和洗滌的流程；足夠的倉儲場所和備餐間；尤其是多功能宴會廳要留有充足的餐桌的場地。

2、設計餐廳組織機構

要科學、公道地設計組織機構，餐廳經理要綜合考慮各種相關因素，如：飯店的規模、檔次、建築佈局、設施裝置、市場定位、經營方針和治理目標等。

3、制定物品採購清單

飯店開業前事務繁多，經營物品的採購是一項非常耗費精力的工作，僅靠採購部往完成此項任務難度很大，各經營部分應協助其共同完成。無論是採購部還是餐廳部，在制定餐廳採購清單時，都應考慮到以下一些題目：

(1).本餐廳的建築特點。採購的物品種類和數目與建築的特點有著密切的關係。

(2).行業標準和市場定位。

(3).本餐廳的.設計標準及目標市場定位。餐挺總經理應從本飯店的實際出發，根據設計的檔次標準，同時還應根據本飯店的目標市場定位情況，考慮目標客源市場對餐飲用品的配備需求。如高檔宴會的佈置需要；婚宴市場的產品。

(4).行業發展趨勢。餐廳總經理應密切關注本行業的發展趨勢，在物品配備方面應有一定的超前意識，不能過於傳統和守舊。

(5).其它情況。在制定物資採購清單時，有關部分和職員還應考慮其它相關因素，如：餐廳上座率、餐廳的資金狀況等。採購清單的設計必須規範，通常應包括下列欄目：部分、編號、物品名稱、規格、單位、數目、參考供貨單位、備註等。此外，餐廳在制定採購清單的同時，就需確定有關物品的配備標準。

4、協助採購這項工作對餐廳的開業及開業後的運營工作影響較大，餐廳總經理應密切關注並適當參與採購工作。這不僅可以減輕採購部經理的負擔，而且還能在很大程度上確保所購物品符合要求。餐廳總經理要定期對照採購清單，檢查各項物品的到位情況，而且檢查的頻率，應隨著開業的鄰近而逐漸增高。

5、參與制服的設計與製作

餐廳的崗位較多，而且風格各異，中餐廳分為零點餐廳、宴會廳、包廂、風味餐廳等；為營造較好的服務氛圍，在制服的款式、面料要加以區分。

6、編寫部分運轉手冊《治理實務》

運轉手冊，是部分的丁作指南，也是部分員工培訓和考核的依據。一般來說，運轉手冊可包括崗位職責、工作程式、規章制度及運轉表格等部分。

7、參與員工的招聘

通常，餐廳的員工招聘與培訓，需由人力資源部和餐廳總經理共同負責。在員工招聘過程中，人力資源部根據飯店工作的一般要求，對應聘者進行初步篩選，而餐廳總經理則負責把好錄取關。

8、、抓好開業前培訓工作

開業前培訓是餐飲部開業前的一項主要任務，範文寫作餐廳總經理需從本餐廳的實際出發，制定切實可行的部分培訓計劃，選擇和培訓部分培訓員，指導其編寫具體的授課計劃，督導培訓計劃的實施，並確保培訓工作達到預期的效果。

前期工作計劃5

各鄉、街道辦事處，區政府各工作部門：

按照《省人民政府辦公廳關於轉發省發展和改革委加快推進全省固定資產投資和重大專案建設有關工作制度的通知》（黔府辦發〔20xx〕125號）檔案精神，結合南明區工作實際，為促進專案快審、快批、快建，現將《加快推進南明區固定資產投資和重大專案建設有關工作制度》印發給你們，請認真遵照執行。

二〇xx年三月二日

加快推進南明區固定資產投資和重大專案建設有關工作制度

根據《省人民政府辦公廳關於轉發省發展和改革委加快推進全省固定資產投資和重大專案建設有關工作制度的通知》（黔府辦發〔20xx〕125號）檔案精神，為切實改善和優化投資環境、發展環境，進一步強化服務意識，提高服務效率和水平，加快推進我區固定資產投資及重大工程和重點專案建設，促進專案快審、快批、快建，實現奮力趕超、聚力跨越、率先發展，按照“作風建設年、環境建設年、專案建設年”活動的有關要求，特制定以下工作制度。

一、規範和簡化專案建設前期工作程式

根據省市授權，切實規範和簡化建設專案前期工作程式，加快推進專案實施。

（一）審批制專案

1、審批專案建議書和可行性研究報告的專案。由政府投資主管部門（區發展改革局等）審批專案建議書。專案單位依據專案建議書批覆檔案分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續後，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。專案單位依據可行性研究報告批覆檔案向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

2、對於投資額度不大、技術單一的專案，可將專案建議書和可行性研究報告合併審批，即審批可行性研究報告（代專案建議書）。專案建議書和可行性研究報告合併審批的專案，由政府投資主管部門先行出具同意專案先期開展前期工作的函，專案單位據此分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續後，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。專案單位依據可行性研究報告批覆檔案向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

3、列入國家和省、市相關規劃的專案視為立項，不再審批專案建議書。專案單位依據批准的規劃，分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續後，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。專案單位依據可行性研究報告批覆檔案向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

實行審批制的專案，由專案單位根據批覆的可行性研究報告，按照國家和省有關規定，通過招標或委託和方式選擇有相應資質的設計單位編制初步設計後按規定報批。政府投資專案除特殊情況外不再審批開工報告。

（二）核准制專案

專案單位直接向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。規劃、國土和環保等部門根據政府核准的投資專案目錄和國家相關法律、法規要求及時受理。完成相關手續後，由於投資主管部門核准專案申請報告。專案單位依據專案核准檔案向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

（三）備案制專案

專案單位向政府投資主管部門辦理備案手續後，分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃許可、正式用地和環境影響評價審批等手續。

實行核准制或備案制的專案，不再審批開工報告，專案初步設計除國家另有規定的外，由專案建設單位自行組織審查。

二、實行專案建設相關手續限期辦理制

相關職能部門要按照公正透明、高效便捷、優質服務的要求，加快專案建設各項相關手續的辦理。

（一）專案建設相關手續辦理一次告知制度

辦理專案審批、核准、備案所涉及的部門，對專案單位報送的相關材料必須認真負責地進行審閱，符合條件、材料齊全的要限期辦理；材料不齊全或不符合規定的，要當場或者在三日內一次告知其所需補充的全部材料，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。

相關部門要按要求將專案申報材料、辦理流程、收費標準、收費依據、辦理時限等統一印製成書面材料提供給專案單位並在新聞媒體上進行公佈，為加快專案相關手續的辦理提供便利條件。

（二）專案建設相關手續限期辦理制度各部門必須按照專案建設相關手續辦理時限的要求，加快辦理專案建設的各項手續，確保專案早日開工建設。

1、實行審批制專案建設的相關手續辦理分為專案建議書、可行性研究報告報告、初步設計和施工許可四個階段。

（1）專案建議書階段

辦理時限：3個工作日

辦理部門：區政府投資主管部門

辦理程式：專案建設單位按要求編制專案建議書，備齊申報材料後報送區政府投資主管部門，區政府投資主管部門在3個工作日內辦理完畢。

（2）專案可行性研究階段

辦理時限：10個工作日

①規劃選址、用地預審、環境影響評價、水土保持方案、大中型水利水電專案移民安置規劃大綱審查等手續的辦理。

辦理時限：5個工作日

辦理部門：區規劃、國土、環保、水利、移民等部門。

辦理程式：專案建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料後報送規劃、國土、環保、水利、移民等部門，各相關部門在5個工作日內辦理完畢。

②專案可行性研究報告批覆

辦理時限：5個工作日

辦理部門：區政府投資主管部門

辦理程式：專案建設單位委託有相應資質的機構編制專案可行性研究報告，備齊申報材料後報送政府投資主管部門。政府投資主管部門組織專家評審或委託有資質的機構評估通過後，在5個工作日內辦理完畢。

（3）專案初步設計階段

辦理時限：9個工作日

①規劃許可、消防設計稽核等手續的辦理

辦理時限：3個工作日

辦理部門：規劃、公安消防部門

辦理程式：專案建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料後分別報送規劃、公安

消防等部門。相關部門在3個工作日內辦理完畢。

②專案初步設計批覆

辦理時限：6個工作日

辦理部門：區發展和改革局

辦理程式：專案建設單位按要求編制初步設計，備齊申報材料後報送區發展和改革局，區發展和改革局組織或委託有關機構和專家進行評審通過後，在6個工作日內辦理完畢。

（4）施工許可階段

辦理時限：8個工作日

辦理事項：正式用地手續、施工圖審查、施工許可、人防報建稽核等手續的辦理。

辦理部門：國土、建設、人防等部門。

辦理程式：專案建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料後分別報送國土、建設、人防等部門。相關部門在8個工作日內辦理完畢。

凡涉及林業、城管、安全監督及其他部門的審批事項，專案建設單位應按要求向各相關部門提出申請並提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

2、實行核准制專案建設的相關手續辦理分為專案申請報告和施工許可兩個階段

（1）專案申請報告階段

辦理時限：8個工作日

①選址意見、用地預審、環境影響評價，水土保持方案、大中型水利電專案移民安置規劃稽核等手續的辦理。

辦理時限：5個工作日

辦理部門：規劃、國土、環保、水利、移民等部門。

辦理程式：專案建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料後分別報送規劃、國土、環保、水利、移民等部門，各相關部門在5個工作日內辦理完畢。

②專案申請報告核准

辦理時限：3個工作日

辦理部門：政府投資主管部門

辦理程式：專案建設單位按照要求編制專案申請報告，備齊申報材料後報送政府投資主管部門，政府投資主管部門組織審查或委託有資質的諮詢機構進行評估通過後，在3個工作日內辦理完畢。

（2）施工許可階段

辦理時限：8個工作日

辦理事項：規劃許可、正式用地手續、施工圖審查、施工許可、消防設計稽核、人防報建稽核等手續的辦理。

辦理部門：國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。

辦理程式：專案建設單位按照各審批事項要求，備齊必備材料後分別報送國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門，相關部門在8個工作日內辦理完畢。

凡涉及城管、安全監督及其他部門的審批事項，專案建設單位應按要求向各相關部門提出申請並提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

3、實行備案制專案建設的相關手續辦理分為備案和施工許可兩個階段

（1）備案階段

辦理時限：3個工作日

辦理部門：政府投資主管部門

辦理程式：專案建設單位按照備案有關規定，備齊相關材料後向政府投資主管部門提出專案備案申請，政府投資主管部門在3個工作日內辦理完畢。

（2）施工許可階段

辦理時限：8個工作日

辦理事項：規劃許可、正式用地手續、施工圖審查、施工許可、工程消防設計稽核、人防報建稽核等手續的辦理。

辦理部門：國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。

辦理程式：專案建設單位按照相應事項要求，備齊必備材料後分別報送國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。相關部門在8個工作日內辦理完畢。

凡涉及林業、城管、安全監督、移民及其他部門的審批事項，專案建設單位應按要求向各相關部門提出申請並提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

三、明確固定資產投資和專案建設工作職責

各部門要按照各自的工作職責，認真做好專案建設的各項工作，加快推進專案建設。

（一）區重點專案建設工作領導小組（以下簡稱領導小組）：認真組織貫徹落實區委、區政府關於重點專案建設工作的決策部署，承擔全區重點專案建設的具體指揮和統籌協調。審議全區重點專案建設工作的重大政策措施、重點實施計劃、重要工作方案。分解下達全區重點專案建設目標任務，督促檢查全區重點專案建設進展情況。對各鄉辦、各部門目標任務完成情況進行考核。統籌協調解決全區重點專案建設工作中的重大問題。完成區委、區政府交辦的其他工作。

區領導小組辦公室：負責對各有關部門和單位貫徹落實區委、區政府及區重點專案建設工作領導小組關於重點專案建設工作的政策措施和工作部署落實情況進行督促檢查。組織有關部門和單位對全區重點專案建設工作中存在的重大問題進行調查研究，提出需由領導小組會議研究解決的問題及相關建議。協調解決各鄉辦、各有關部門和單位在推進重點專案建設工作中遇到的具體問題。負責領導小組會議的會務和議題資料準備，起草會議紀要，督促檢查領導小組會議議定的工作事項。根據全區重點專案建設工作進展情況等資訊，向區委、區政府領導、領導小組成員單位進行通報。完成區委、區政府和領導小組交辦的其他工作。

（二）各鄉、街道辦事處：負責本轄區內投資專案的謀劃和儲備。組織指導重點專案前期工作。落實或協調落實建設資金、報批等建設條件。做好專案建設的協調服務工作，營造良好的投資環境，確保完成我區固定資產投資及重點專案工作目標任務。

（三）區發展和改革局：會同區統計局研究提出年度固定資產投資目標任務。擬訂促進固定資產投資增長的政策措施。按規定許可權審批、核准、備案基本建設投資專案。會同有關部門研究提出重點專案名單，並對重點專案建設進行管理。會同有關部門引導社會資金用於專案建設，組織和申報國家補助投資專案。

（四）區財政局：增加用於固定資產投資的財政性資金。加強對財政性投資的監督管理，提高資金使用效率。

（五）區工業和資訊化局：按規定許可權辦理技術更新改造專案手續。組織協調工業投資專案實施。協助建設專案辦理用電手續。

（六）區規劃局：按規定辦理專案規劃選址、規劃許可。

（七）區住建局：按規定辦理或上報拆遷許可、施工許可等相關手續。組織協調房地產、保障性住房等領域固定資產投資專案的實施。

（八）區城管局：組織協調市政工程等領域固定資產投資專案的實施。

（九）區國土分局：銜接平衡建設專案用地總量，按政策規定確保專案建設用地供應。按規定許可權辦理用地預審、正式用地等手續。

（十）區環保局：按規定辦理環境影響評價審批手續。

（十一）區農業水利局：按規定辦理投資專案水資源論證、水源工程流域規劃、水土保持方案、取水許可等涉水事項相關手續。組織協調水利投資專案實施。

（十二）區林業綠化局：按規定辦理投資專案林地使用等涉林相關手續。組織協調林業投資專案實施。

（十三）區移民局：按規定辦理或轉報水利水電專案移民安置規劃大綱審查和移民安置規劃稽核。組織實施移民搬遷安置工作。

（十四）區統計局：依法及時調查、收集、整理、統計固定資產投資完成情況，開展相關監測和分析。

（十五）區公安分局：按規定辦理建設專案炸材使用手續。

（十六）公安消防部門：按規定辦理建設專案消防審查等手續。

（十七）區衛生局：按規定辦理投資專案職業病危害評價、自然疫源地建設專案評價等相關手續。組織協調衛生領域固定資產投資專案實施。

（十八）區文體局：按規定辦理或轉報投資專案涉及文物保護方面的相關手續，組織協調文化領域固定資產投資專案實施。

（十九）區人防辦：按規定辦理或轉報建設專案人防審查等手續。

（二十）區政府辦督查室：對專案的實施進展情況進行督促檢查，跟蹤瞭解，及時將南明區近期重點專案落實過程中的情況、問題和建議彙總上報區委、區政府；並將重要專案建設完成情況納入目標考核體系，對未按時完成目標任務的責任單位予以通報批評，並按有關規定追究相關責任人的責任。

（二十一）區監察局：對各重點建設工程開展監督檢查，加強對各單位履行職責的情況督察，主要是督促各單位特別是實施重點工程專案的責任單位和相關服務單位轉變職能和作風，堅決糾正專案建設、管理和服務過程中的行政不作為、慢作為和亂作為等行為，嚴肅查處利用職權向建設單位刁難、延誤辦理有關手續等違紀違法行為；加強對重點工程專案建設完成情況的監督檢查，督促專案建設單位認真落實專案法人責任制、招標投標制、合同管理制、工程監理制、工程質量終身負責制和安全生產責任制；加強對損害群眾利益問題的監督檢查，堅決防止和及時解決在徵地拆遷、安置補償、涉農關係及配套工程建設等方面損害群眾利益的問題。

（二十二）相關金融機構要積極為固定資產投資專案提供信貸支援和金融服務。

（二十三）其他各相關部門要根據國家相關政策規定，加快辦理涉及投資專案建設的相關手續，組織協調本部門、本系統、本轄區固定資產投資專案實施。

四、加強政府投資工程專案代理建設管理

（一）政府投資工程專案實行代建制。即按照“投資、建設、管理、使用”彼此分離、互相制約的原則，根據規定程式，由區政府明確或通過招標方式擇優選定有相應資質的專業管理機構（簡稱代建機構），按合同要求對建設專案的設計、投資概算、建設進度、建設質量等進行監控管理，按建設計劃和設計要求完成建設任務，直至竣工驗收後交付使用單位。

（二）適用專案範圍：凡投資200萬元以上且政府投資（含部門預算外資金）佔總投資50%以上或使用外國貸款200萬元人民幣以上的區級非經營性房屋建築工程和市政基礎設施工程專案都應實行代建。對於專業性強、具有特殊技術要求的專案，經區政府批准後，可不實行專案代建。

（三）區級政府投資工程專案代建機構（以下簡稱區代建機構）是區人民政府批准成立的或擇優明確的相關機構。目前由南明區暹達投資公司、南明區住宅建設綜合開發公司、南明區市政所和其他具有相應資質的機構作為區代建機構候選單位，公平競爭，擇優選定。以後逐步向市場化過渡，招標確定代建機構。

（四）區代建機構候選單位要加強業務能力建設，不斷提高專案組織、專案建設和專案管理水平，對代建專案安排足夠的專業技術人員，具體人員數量和構成要經區發改、建設等部門認定。政府投資工程專案嚴格實行專案法人責任制，專案法人對專案建設資金、建設工期、工程質量等建設全過程進行管理。實行代建的政府投資工程專案，按規定由區發展改革局在審批專案建議書、可行性研究報告或下達專案計劃時予以明確。

（五）嚴格按照《南明區區級政府投資工程專案代理建設管理暫行辦法》中的規定執行。

（六）切實加強對代建機構的監督和管理。區發改局負責會同區財政局下達投資計劃，監督管理專案計劃的實施，依法對重大專案實施稽查；區財政局負責按投資計劃撥付專案建設資金，並對資金使用情況實施監督管理，對代建機構編制的工程竣工財務決算實施評審和審批；區建設局負責專案建設過程中的建設行政管理；區審計局負責依法對政府投資工程專案概預算的執行情況和竣工決算進行審計監督；區監察局負責依法對代建工作涉及的各有關部門和單位實施行政監察；其他有關部門按照各自職責依法實施或參與監督管理。

專案建設單位或使用單位尚未依法成立的，可由專案主管部門履行建設單位職責；也可由代建機構作為建設單位，代表政府行使建設單位職能，統一建設，竣工驗收後移交相關單位。在專案建議書階段就明確代理機構的，以專案代建機構作為專案法人。如果以專案建設單位為專案法人的，在代建合同履行期間，專案代理機構履行建設期法人職責，對工程投資、進度、質量、竣工驗收負總責。代建機構的工作職責是：主要負責專案建設的組織實施和管理；依法對專案代理階段的工程建設組織招標投標，並對中標單位進行監督；負責專案資金的核撥審查，按批准概算嚴格控制工程總投資；負責對專案質量進行監督管理，確保專案符合設計要求；負責對專案建設進度進行監督，確保專案按期交付使用；負責專案的單項交工驗收和專案的初步驗收，並按國家和省有關規定程式組織接受正式驗收；按規定向有關監管部門備案，並接受有關政府職能部門的監督檢查。

五、不斷完善我區政府投資專案BT投融資管理

實行BT模式的政府投資專案，由區政府通過委託或授權確定專案業主。由專案業主通過公開招標確定投融資人（以下簡稱投資人），由投資人組建BT模式專案公司（以下簡稱專案公司）對專案進行建設。投資人必須以自有資金和中長期融資能力作為專案建設保障，不得搞專案反擔保。專案建成後由專案業主按合同約定支付回購價款，回購專案。

（一）適用專案範圍：採用BT模式的專案必須符合全區經濟社會發展規劃，屬於政府應該承擔的公益性、基礎性專案和區政府確定的其他專案。採取BT模式的專案總投資原則上在5000萬元以上。

（二）實行BT模式的專案必須按照《貴陽市政府投資專案管理條例》的要求做好BT融資論證，完善決策機制和決策程式。併成立南明區BT融資模式領導小組及辦公室，辦公室設在區發展和改革局。

（三）擬實行BT模式的專案，專案業主在專案可行性研究報告中要專章編制BT融資建設方案一併報批或單獨編制BT融資建設方案報批。BT融資建設方案由專案業主編制，報區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門審查同意，並嚴格按審批的BT融資建設方案組織實施，不得隨意變更。待專案業主確定投資人後，重大專案的BT合同應送南明區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門稽核後報區政府審批。未經批准的專案不得采用BT模式。

（四）專案業主和投資人權利、責任、義務

1、專案業主要做好專案前期工作、完成初步設計前的報批、監督投資人資金到位和使用及建設管理情況、審查建設總進度計劃、組織回購等工作。

2、投資人應組建與專案建設管理相適應的具有獨立法人資格的專案公司，具體實施專案建設。專案公司的成立不改變投資人對專案業主承擔的義務。

3、投資人要籌集足額到位自有資金、銀行貸款和其他來源的資金，劃入專案公司專戶儲存、專賬管理；要按設計檔案組織工程建設，實施專案管理；要負責組織工程竣工驗收、資料歸檔並移交；要負責質量缺陷責任期內施工、裝置材料供應商保修工作的管理。投資人和專案公司及其法定代表人對工程質量實行終身負責制。

4、投資人要嚴格執行政府投資專案的有關規定，完成合同約定的建設內容。涉及專案規模、功能、標準的設計變更，必須經專案業主同意，重大設計變更還應履行審批程式。有關建設手續的辦理，由專案業主、融資人或專案公司按現行管理要求共同進行申報。

5、投資人和專案公司不得將合同內容全部或部分進行轉包，不得讓施工、裝置材料供應商墊資建設。區政府及其有關部門、專案業主不得為投資人和專案公司提供融資擔保。當事各方均不得利用BT模式專案作為擔保物為投資方的其他專案融資行為提供擔保。

（五）嚴格按照《南明區政府投資專案BT投融資建設管理暫行辦法》中的規定執行。

（六）加強監督管理，區發改局、財政局牽頭編制政府投資專案動態平衡計劃，指導和監督專案業主搞好投資人招標工作；區建設局牽頭指導專案業主和專案公司辦理建設手續，監督實施招標和工程質量；區發改局、財政局、審計局、監察局牽頭監督BT模式合同的執行，協調相關問題；建立BT模式財務跟蹤監督制度，由區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門委託財務中介機構全過程跟蹤稽核資金到位和使用情況，適時評估專案建設成本和財務風險；BT模式合同雙方要嚴格遵守有關規章制度和區政府的有關規定，專案業主及其工作人員在專案執行中違法違紀的，由有關部門追究當事人的責任。

六、強化政府投資建設專案轉固定資產工作

（一）高度重視投轉固工作。認真貫徹落實《貴陽市人民政府辦公廳關於印發的通知》（築府辦發〔20xx〕55號）、《市人民政府辦公廳關於進一步規範建設專案綜合驗收工作程式的通知》（築府辦發〔20xx〕91號）、《關於做好南明區政府投資建設專案轉固定資產工作的通知》（南府辦發〔20xx〕10號）、《關於進一步規範我區建設專案綜合驗收工作程式的通知》（南發改投字〔20xx〕151號）精神，儘快使建好的政府投資專案轉為固定資產，扭轉“重建設，輕驗收”的.觀念，解決我區建設專案的基建帳簿上“在建工程”餘額過大、國有資產家底不清、產權不明等現象，確實盤活固定資產。

（二）凡已辦理綜合竣工驗收的政府投資專案必須開展投轉固工作。專案綜合竣工驗收由專案法人向區發改局申請。辦理綜合竣工驗收一般應具備以下資料：（1）申請專案綜合竣工驗收檔案，（2）施工圖及竣工圖，（3）專案基本概況表，（4）專案建議書及批覆、規劃許可證、環評報告、可研報告及批覆、施工許可證、專案招標核准檔案、初設和概算批覆等前期手續，（5）專案質量驗收備案表，（6）財政、審計部門對決算的評審結論，（7）消防、環保等驗收檔案，（8）其他資料。

（三）積極完善不齊專案相關手續。未辦理綜合竣工驗收手續的政府投資專案，專案法人要積極完善相關手續，補齊資料，儘快達到專案綜合竣工驗收條件要求。

（四）對符合檔案規定條件的投資額度小、建設內容單一、不需辦理綜合竣工驗收手續的專案，各專案法人應按照基本建設程式要求，做好相關資料歸檔管理工作，直接辦理固定資產移交手續。

（五）由區財政局國資辦負責做好固定資產接收、註冊工作，並按用途進行劃分。

（六）由區政府督查室、區發改局牽頭做好全區投轉固考核工作。

七、嚴格執行固定資產投資和專案建設工作督促檢查及考核制度

強化對固定資產投資及重大工程和重點專案建設工作的督促檢查和考核工作，確保專案建設順利實施。

（一）為確保區委、區政府關於固定資產投資及重點專案建設工作決策部署的落實，由區領導小組每年初將全年固定資產投資及重點專案建設工作目標任務分解下達到各相關部門。各部門按照分解下達的目標任務與區領導小組簽訂責任書，區領導小組按照責任書要求組織對各部門進行年度考核，完不成目標任務的，追究相關有關部門和有關人員的責任。將全區固定資產投資及重點專案建設目標任務列為各有關部門目標管理考核內容進行督查、督辦。

（二）由區領導小組辦公室組織各部門完成固定資產投資及重點專案建設目標任務情況；各有關部門要貫徹落實區委、區政府和區領導小組關於固定資產投資及重點專案建設的決策部署情況；區委、區政府領導對固定資產投資及重點專案建設有關工作批示的辦理和落實情況；區領導小組研究確定事項的辦理和落實情況等進行督促檢查。督促檢查情況由區領導小組辦公室及時收集彙總，並向區領導小組報告。各部門完成固定資產投資及重點專案建設目標任務情況並定期在全區進行通報。各部門要建立相應制度，進一步加大對固定資產投資及重點專案建設工作的督促檢查和考核力度。

八、建立專案建設領導掛鉤聯絡制度

為加快推進重大工程和重點專案建設，各單位主要負責同志和分管領導要加強對重點專案建設工作的領導，協調解決專案建設中存在的問題和困難，確保專案早開工、早投產、早見效。

（一）重點專案建設實行有關單位主要領導為責任人的掛鉤聯絡責任制。

（二）政府投資主管部門要按照“一個專案、一位聯絡領導、一個責任單位、一個考核目標“的要求，研究提出重點專案掛鉤聯絡方案，報區人民政府審定。掛鉤領導要深入專案建設一線，幫助專案建設單位協調落實土地、規劃、環保、供電、供水等建設條件，協調落實專案建設資金，研究解決專案建設中出現的具體問題，切實加快推動重點專案建設。

九、建立固定資產投資和專案建設工作調查研究制度

加強固定資產投資及重點專案建設工作的調查研究，及時發現和解決固定資產投資及重點專案建設工作中存在的問題和困難。

（一）各有關部門要根據固定資產投資及重點專案建設工作的實際情況，及時開展調查研究，提出具體意見。對調查研究中發現的個別特殊問題，要按特事特辦的原則及時予以辦理。

（二）區領導小組辦公室要根據區委、區政府及區領導小組的要求，針對固定資產投資及重點專案建設中出現的困難和問題，及時提出需果調研的問題和建議，由區領導小組會議研究確定後，責成有關部門、單位和地方開展調研工作。

十、建立固定資產投資和專案建設工作資訊聯絡制度

各單位要明確一名聯絡員，各重點專案也要明確一名資訊員，負責每半個月向領導小組辦公室報送一次本單位專案建設的進展情況及相關資訊，對重大、緊急問題要及時報告，必要時可直接送區領導小組組長、副組長和成員單位。區領導小組辦公室要加強與各部門和有關單位的溝通和聯絡，及時瞭解情況，重大、緊急情況要迅速向區領導小組報告。根據工作需要，由區領導小組辦公室會同區宣傳部門組織新聞媒體對固定資產投資及重點專案建設進展情況進行宣傳報道；對固定資產投資及重點專案建設中出現的重大問題，通過新聞媒體及時進行公佈，發揮輿論的監督作用。

以上工作制度中未規定的事項、程式、時限，按照國家和省、市、區相關法規、政策規定執行。

前期工作計劃6

一、前期介入計劃

專業、科學、規範的物業管理前期介入,將為今後物業管理服務品質的提高及降底管理成本,打下堅實的基礎。針對行政中心,現代化、智慧型、設施裝置多規模大的物業特點,本公司如果中標,將成立前期物業管理介入工作組,以國際先進的物業管理理念,專業化、科學化的管理方式,介入某某區行政中心的`前期物業管理工作。

(一)、前期介入人員安排

組長:公司總經理兼任

副組長:行政中心物管事務所經理

其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業工程師各2名,專案經理2名、品質管理部、資源管理部、市場推广部、計劃財務部主管級職員各1名。

(二)、工作方式

1.組長每週組織會議對一週工作作全面佈署,並檢討各項工作的完成情況。

2.副組長全日制現場辦公,負責行政中心現場工作的協調與安排。

3.各專業工程師及中心物管員按工作內容全日制現場工作,副組長每日組織會議對當日工作作全面檢討。

4.工作組其它成員按現場半日工作制工作,按計劃完成各口工作,每週向副組長提供工作報告。

(三)、工作內容

內容 完成時間 落實部門 備註

一、前期工程監督

1)審閱樓宇、裝置圖則及設計 工程部、工作組

2)設施裝置隱蔽線路的熟悉與標註 工程部、工作組

3)從物業管理角度向業主方提供建議 工程部、工作組

4)按工程合同承諾標準,編造驗收表格 工程部、工作組

5)制定驗收程式並接管物業設施、初檢遺漏工程 按工程進度 工程部、工作組

6)向機關事務局提供樓宇、設施裝置保養及維修建議 工程部、中心物管事務所

二、人事

1)物管事務所架構制定及討論審定 資源部、工作組

2)管理級員工的招聘

3)各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批 資源部

4)人事管理制度、員工手冊的討論審批 資源部

A.公開招聘 資源部

B.面試 資源部

C.聘用及入職培訓 資源部

D.熟悉物管事務所運作及在職培訓 資源部、中心物管事務所

三、設立某某區行政中心物管事務所

1)設立及裝修物管事務所 工程部、工作組

2)辦公裝置及工具裝置的採購 資源部、工作組

3)現場清潔及佈置 中心物管事務所

四、管理檔案

1)中心公約、服務手冊制定及審批 市場推广部

2)各類檔案、表格的制定及印刷 品質部、資源部

五、管理預算、啟動預算及財務安排

1)制定初步管理預算、啟動預算及討倫 計劃財務部

2)管理費及各項費用制定及申報 市場推广部

3)各項財務管理制度制定 計劃財務部

六、樓宇基本裝置預算

1)設計及審定各類標牌、指示牌 市場推广部

2)採購、製作及安裝 市場推广部

七、物業驗收之準備

1)樓宇各單項驗收 根據情況確定 工程部、工作組

2)公共地方的驗收(道路、停車場等) 根據情況確定 工程部、工作組

3)樓宇各項設施裝置測試及驗收 根據情況確定 工程部、工作組

4)樓宇內部初驗 根據情況確定 工程部、工作組

5)遺漏工程跟進及監督驗收 根據情況確定 工程部、工作組

6)綠化工程的驗收 根據情況確定 工程部、工作組

八、樓宇接管安排

1)制定接管計劃 工作組

2)安排準備各類檔案 品質部、工作組

3)人員安排 工程部、工作組

4)接管培訓 工程部

5)清潔開荒 中心物管事務所

6)現場氛圍佈置 市場部、中心物管事務所

7)進行接管工作 工程部、中心物管事務所

九、遺漏工程跟進

1)整理資料及落實遺漏工程跟進 按工程進度 工程部、中心物管事務所

2)維修後複檢、通知業主方再次驗收 按工程進度 工程部、中心物管事務所

3)現場施工方的管理討論 品質部、中心物管事務所

十、各服務專案檢討

1)物業保險事宜之建議 計財部、中心物管事務所

2)檢討物業管理人力資源 資源部、中心物管事務所

3)檢討保安安排 中心物管事務所

4)檢討清潔服務之安排 中心物管事務所

5)檢討維護保養服務之安排 工程部、中心物管事務所

6)檢討處理客戶投訴之程式 品質部、中心物管事務所

7)檢討園藝綠化保養及節日佈置之安排 工程部、中心物管事務所

8)檢討公共關係之安排 市場部、中心物管事務所

前期工作計劃7

1.為保證集團公司房地產開發專案前期工作順利進行，且符合國家和地方相關法律、法規，特制定本程式。

2 適用範圍

本程式適用於集團公司房地產開發專案的前期工作。集團公司在XX開發區內房地產開發工程專案的前期工作執行《XX經濟經濟技術開發區規劃設計管理規定》有關規定。

3 職責

3.1 專案部下設前期辦負責辦理房地產開發工程專案的前期工作。專案部不設定專門機構的.，要指定專人辦理房地產開發工程專案的前期工作。

3.2 專案部負責制定工程專案前期工作計劃，具體向政府各主管部門申請辦理工程專案開發前期的政府批件和取證工作，投資發展部予以配合。

3.3 專案部通過招標選擇設計單位、地質勘測單位、工程總承包單位、監理公司等供方，與供方草簽經濟合同；經濟合同經集團公司複核並正式訂立後開展有關業務。

4 程式內容

4.1 專案部組織擬定《工程專案進度計劃》並報集團公司批准。

4.2 專案部負責起草集團公司向xx投資控股有限公司（以下簡稱控股公司）關於集團公司房地產開發工程專案的立項申請請示公文，並取得控股公司的《立項批覆》。

4.3 專案部申請辦理房地產開發專案土地准許使用的相關手續。依據《土地出讓合同》辦理《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。

4.4 專案部持房地產開發專案《立項批覆》等批件及集團公司房地產開發企業資質證書，到政府規劃部門申請辦理規劃要點、詳規設計條件等批文。

4.5 專案部委託設計部門進行正式規劃設計，提供工程專案建築平、立、剖面規劃設計圖，上報政府規劃部門審定並獲得《規劃設計成果通知書》。

4.6 專案部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環保、***等政府有關部門初步稽核意見或證明並上報政府規劃部門。

4.7 專案部在規劃設計成果完成後，向設計單位下達《設計任務委託書》，設計單位據此完成工程專案的擴大初步設計。

4.8 專案部起草專案擴大初步設計審查申請報告上報政府規劃部門審查，取得工程專案擴大初步設計稽核批覆檔案。

4.9 專案部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產開發專案政府批覆、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續，直至獲取《建設工程規劃許可證》。

4.10 擴大初步設計稽核批覆後，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批准手續，獲得《施工圖紙審查批准書》。

4.11 專案部持《年度投資計劃》及工程專案班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建築管理機構資格認證書》。

4.12 專案部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。專案部按政府規定辦理屬於政府配套工程所需手續。

4.13 專案部按照招標程式選定中標監理單位、施工總承包單位並草簽經濟合同；經濟合同經集團公司複核正式訂立後開展有關業務。

4.14專案部持監理公司和施工單位的中標通知書，連同《監理合同》、《施工合同》到政府建設工程質量監督部門辦理質量監督備案手續。

4.15 專案部持《年度投資計劃》、《建設工程規劃許可證》、《牆改基金證明》、《施工圖紙審查批准書》、《房地產開發企業資質證書》、《建設單位資格證書》、《質量監督備案》、《中標通知書》、《監理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。

4.16 專案部在工程專案前期工作結束後，將所有政府批件、證件原件由專案部綜合辦集中保管。工程專案竣工移交後，專案部填寫《工程專案竣工檔案移交單》向房地產事業部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續。

前期工作計劃8

總經理，

您好！

首先感謝總經理給我機會以及信任並支援我的工作，通過與您的一番談話讓我深感責任的重大，我會盡快熟悉公司的業務，穩定並提高銷售業績，努力促進公司的發展，在此先制定出一個職責、工作思路和前期工作計劃，以利於我能更好的開展工作

一，銷售部經理的基本職責

1協助總經理制定公司營銷戰略，並進行市場調研，資訊反饋

2制定並執行銷售計劃、銷售指標、銷售管理制度及工作流程

3選拔、任用、培訓、監督、指導、考核一支屬於公司的有戰鬥力的銷售隊伍

4費用控制及貨款回籠

5跟蹤服務（客戶管理，專案管理，渠道管理）

6為公司做好各種資料的整理、儲存和分析及保密制度

7做好日常工作（如例會）及緊急事件的處理，協調與公司內部橫向部門的關係

8做好售後服務及本部門的內勤管理

二，工作思路

1，人性化管理

首先我會對公司的資源進行前期的整合，繼續公司原來的銷售方向及策略，並堅持完成既定目標。管理的核心是人，我會努力提升自己的能力和部門的凝聚力，保持一個良好並且輕鬆的工作環境，堅持創新營銷的理念，做到管理與尊重的統一。

2，打造一支有戰鬥力的銷售隊伍

以公司的'企業文化作為基礎，加強業務學習和培訓，做好跟蹤服務和客戶管理，制定銷售目標，保證公平公正，這樣才有利於隊伍的長期發展（凝聚團隊，形成合力，共同前進）。

3，做好預算及成本管理

預算需要積累大量的管理資料才能進行科學的分析和控制，我會加強公司各部門間的團結和真誠合作；對業務人員的管理，我會從制度，指標，控制和考核等幾個關鍵點入手，做好銷售前，銷售中和銷售後的跟蹤服務；即銷售前要學習企業的規章制度和企業理念，讓業務人員明白什麼該做，什麼不該做及為什麼做，有效的培訓，讓業務人員明白該怎麼做，保證業務人員在實際工作中做到有的放矢，提高效率，為公司儘可能地節省人力、物力和財力；銷售中加強監督和指導，做到結果管理和過程控制有效結合；事後做好考核和獎懲。除了物質手段還要有相應的精神獎勵，形成一種健康的、積極向上的工作氛圍。業務人員的收支，報銷，工作彙報都要按照制度、程式有序進行。

4，銷售

銷售即是把企業的產品及服務賣出去，並使客戶滿意。銷售的本質是靠產品，技術和服務來很好的滿足客戶的需要從而實現利潤，最終形成品牌和信譽，我會與部門全體員工一起努力，摸索出一套獨特的銷售策略和銷售技巧。

前期工作計劃9

一、客服部物業前期接管工作職責：

1. 與開發商簽訂《物業管理委託合同》。

2. 與開發商資料交接，辦理業主入住，配合工程接管驗收。

3. 在專案經理的安排下，協助開發相關部門完成備案及業主對物業服務的諮詢事宜。

4. 編制接管、入住所需資料清單，報專案經理審批。

5. 配合專案經理完成物業用房選址、裝修、辦公室佈置及辦公用品採購等工作。

6. 依據專案《物業接管驗收計劃》，落實相關物業驗收的標準、方法和日程安排。

7. 協助專案經理與開發溝通，初步建立業主聯絡清單。

8. 結合專案實際情況彙總交接資料，並配合工程部進行鑰匙、資料等接管驗收。

9. 對交接驗收存在的問題彙總，提交專案經理。

10. 依據開發商的入住通知時間，配合公司財務計算物業費、供暖費、垃圾消納費等應收及代收代繳費用。

11. 依據入住時間協助公司做好，入駐現場的佈置及相關資料的印製工作。

12. 熟悉周邊環境、小區佈局，熟知業主手冊、物業協議中的內容。

13. 完成業主入住時簽約、資料鑰匙的發放工作。解答業主對物業的疑問。

14. 完成上級領導交辦的.其他事宜。

二、各部門共同彙編的檔案：

⑴．《房屋使用、管理、維修公約》

⑵．《房屋質量保證書》

⑶．《房屋使用說明書》

⑷．《房屋交付（入住）通知》

⑸．《入夥授權書》

⑹．《業主（使用人）服務指南》

⑺．《裝修管理規定》

⑻．《辦理裝修流程說明》

⑼．《治安、消防協議書》

⑽．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》

⑾．《二次裝修協議書》

⑿．《業主聯絡資料登記表》

⒀．《收樓須知》

⒁．《物業管理費收費標準》

⒂．《公約承諾書》

備註：《房屋使用、管理、維修公約》編制後需經開發商確認，併到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效後執行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《使用者手冊》。同時，在《使用者手冊》正文內容前增加：“總經理致

三、管業部前期階段編制的檔案、規定，以及需要在前期辦理的事宜

1. 制訂《物業管理收費標準明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

2. 制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業主簽到表”、“業主檔案”，並告知此流程中涉及的部門。

3. 制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業主裝修區域巡檢表（管業部）”、“施工人員出入證”。

4. 制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。

5. 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程式、管理制度。

6. 編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。

7. 落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

8. 編制《員工手冊》，經公司領導批准後，統一印刷成冊。

9. 制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤彙總臺帳報表”。

10. 制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

11. 制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職迴圈單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續簽審批單”。

12. 制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。

13. 制訂《物資採購、驗收、入庫、報銷流程》。

14. 制訂《員工工服管理規定》，建立“製作工服通知單”、“工服更換通知單”。

15. 制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

16. 制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

17. 制訂《印章管理規定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統計公司各種印章，經總經理審批後統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、檔案傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

18. 制訂《庫房管理規定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物19. 品臺帳”、“月收、發、存報表”、“採購申請單”。

20. 制訂《內部行文管理規定》，建立“檔案簽收表”、“內部請示報告”。

21. 制訂《檔案管理規定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

22. 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理祕書、庫房管理員、文員）、工作程式、管理制度。

23. 聯絡印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批後統一印刷。

24. 制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，並負責前期採購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

25. 制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立“合同、協議審批單”、“合同、協議付款內簽單”。

26. 制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統計表”。

四、與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

1.確定收樓時間

2.確定物管費的起計日期

3.前期工程遺留問題的解決

4.辦理大廈前期工作資料、重要檔案、產品說明、各類證書的移交與交接工作：

五．產權資料

房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法徵稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人蔘與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

前期工作計劃10

1. 範圍

本檔案規定了前期工作辦理專案立項、土地、規劃、施工、備案、銷售、消防、人防、交管及水、電、氣的申報工作要求。

本檔案適用於公司前期各項申報工作。

2. 管理職責

2.1 計劃部負責前期工作的'各項申報工作

2.2 各部門負責提供相關申報資料及協助辦理相關工作

3. 工作流程

3.1 向計經委(局)申報建設專案報審

3.1.1辦理立項批文所需報審資料:

書面申請報告

營業執照影印件

土地出讓合同或土地競拍中標通知書

3.1.2 辦理開工批文所需報審資料:

書面申請報告

報建施工圖一套(建築施工圖，含規劃批准的總平面圖)

專案概算(原件)

3.2 向建委(局)申辦建設工程施工許可證

3.2.1 報審資料:

書面申請報告

建設工程施工許可證申請表

立項批文、土地證、開發資質

建設工程規劃許可證

建設工程中標通知書

施工圖設計檔案審查批准書

施工組織設計(需建設方或監理方簽署意見並蓋章，工程部主辦)

質量監督和安全監督委託書(建設方和施工方申辦，工程部主辦)

監理合同或監理中標通知書

審計報告、開工批覆

注:申報資料時須提供原件和影印件，原件複驗後退還，審批部門留存影印件。

3.2.2 領取施工許可證後方可施工建設

3.3 向土地局申辦土地證

3.3.1 土地登記

所需報審資料(一式三套):立項批文(原件)、可研報告及批覆(原件)、專案選址意見書(兩份影印件、一份原件)、專案選址範圍紅線圖(原件)、建設用地規劃許可證、用地批准書、規劃方案設計批覆(原件)、規劃批准的總平面圖(含經濟技術指標，原件)、土地出讓合同(一份原件、兩份影印件)、營業執照、資質證明、銀行資信證明、法人身份證明書、批准證書(外資企業)、合同、章程(合資、股份制企業)、企業組織程式碼證書、土地評估報告(二份原件)、宗地圖(原件)、土地出讓金繳納憑證(兩份影印件、一份原件)、契稅完稅證。

3.3.2 開發用地經勘丈、調查、指界後，核發國有土地證

3.4 向規劃局申報建設專案報審

3.4.1 辦理建設用地規劃許可證所需報審資料:

書面申請報告、規劃審批申請一份、建設用地規劃許可證申請表、立項批文、土地相關檔案、地形圖(1:1000圖紙八份)。

3.4.2 辦理建設工程規劃許可證所需報審資料:

書面申請報告、規劃審批申請表、建設工程規劃許可證申請表、驗灰線單(四份)、放線成果表、土地證、立項批文、報建施工圖(含總平圖，兩套)、方案審批意見、消防審批意見、人防審批意見。

3.4.3 交納各項規費，簽定白蟻防治協議

3.4.4 領取建設工程規劃許可證

3.4.5 現場放線後方可施工(工程部主辦)

3.5 向房產局申辦建設專案銷售許可證

3.5.1 填報商品房銷售許可證

3.5.2 提交報審資料:開發資質、營業執照、法人程式碼證書、(授權委託書、土地出讓合同、土地證、土地出讓金交費憑證、立項批文、建設工程規劃許可證、商品房建築平面圖(經批准的圖紙，含總平圖)、銷售房屋視窗表、銀行監管合同、商品房價格申報表、物價批文、商品房銷售備案證、商品房外銷批文(辦理外銷房許可證須提交)。

3.5.3檢視施工現場

3.5.4交費

3.5.5 領取商品房銷售許可證

3.6 向消防局(大隊)申報建設專案

3.6.1 辦理建設專案施工設計消防審查意見書

所需報審資料:書面申請報告、建築工程消防設計防火稽核申報表、立項批文、規劃方案審批意見及批准的總平圖、工程簡要說明、建築施工圖(包含平立剖面圖、暖通、防排煙、消防給水系統、固定滅火裝置、建築滅火器配置圖、消防設計專篇，所有圖紙均需加蓋消防自審章)、方案或擴初設計消防稽核意見。

3.6.2 辦理建設專案竣工消防驗收意見書

所需報審資料:書面申請報告、建築工程消防竣工驗收申報表、竣工圖紙、施工設計消防審查意見書。

3.6.3現場檢視

3.6.4驗收合格後領取驗收批文

3.7 向人防辦申辦建設專案報審

3.7.1 辦理修建防空地下室立項

所需報審資料:結合民用建築修建防空地下室申請表、書面申請報告、立項批文、規劃設計要點、規劃方案意見、總平面圖、建築方案平立剖面圖。

3.7.2 辦理防空地下室施工設計審批

所需報審資料:書面申請報告、防空地下室立項批文、人防設計要點、防空地下室初步設計審查意見、防空地下室建築平面施工圖(三套)及CAD盤、地面工程平立剖面圖、工程面積核定單。

3.7.3 辦理防空地下室竣工驗收

所需報審資料:書面申請報告、防空地下室竣工圖紙及資料(二套)、防空地下室內部環境測試報告、防空地下室消防部門驗收報告、防空地下室施工圖審查意見。

3.7.4 領取驗收合格檔案

3.8 申辦建設專案水、電、氣

3.8.1 供電報批

申辦施工用電

申辦正式用電，提交報審資料:

書面申請報告、電力使用者用電申請書、營業執照影印件、建設工程規劃許可證、申報電氣平面圖稽核

選擇裝置和限定價格

交納裝置費用及安裝費用

驗收、送電

報辦臨時用電撤消手續、退押金

3.8.2 供水報批

申辦施工用水

申辦正式用水，簽定用水交款協議

所需報審資料：書面申請報告、用水審批表、建築平面圖。

交納用水增容費費用

安裝正式用水總表

3.8.3 煤氣管道報批

申報交圖紙稽核

煤氣公司出具書面稽核意見及煤氣管道施工圖紙

. 編制預算、簽定新使用者發展合同書

交納費用、管網施工

前期工作計劃11

某分公司前期工作報告及下期工作計劃提要：我們根據返回的資訊邀請了有加盟意向的廣安、營山、廣元三地的客戶前來分公司。並對有聯營意向的廣安店鋪進行了實地的考察

經過這段時間工作，西南分公司基本上已步入正常運作軌道，並且已簽訂一個加盟商。從三月十五日以來，我們基本上作了如下工作：

一、展示廳及辦公室的裝修於十八日全部完畢，於二十日前辦公用品及通訊設施全部根據工作需要按計劃到位。

二、新招二名市場拓展人員，並於十八日全面投入工作。

三、從十八日起，根據我們可進行市場拓展的人數及四川經濟分佈情況，我們以成都為中心分四路進行市場拓展及收集資訊。具體情況為：F1前往德陽、綿陽的川北線;F2往遂寧、南充、達州的川東北;F3往資陽、內江、自貢一線川東南;F4往雅安、眉山、樂山一線的川南。

四、在此期間，我們對內江市場進行了考察並評估，於二十五日簽訂了西南分公司自成立以來的第一份加盟合同，並抽派F4對此客戶進行店鋪裝修的指導及業務上的跟進，保證客戶於四月八日能順利開業。

五、我們根據返回的資訊邀請了有加盟意向的廣安、營山、廣元三地的`客戶前來分公司。並對有聯營意向的廣安店鋪進行了實地的考察。

六、聯絡並邀請到了現有的蒼溪客戶(以前從公司直接發貨)及溫江客戶(從重慶代理商拿貨)，並安排了這兩客戶下期所需貨品的跟進。

根據這段時間所彙集的資訊分析：我們“xx”品牌因前期有代理商經營過，沒有發展起來，所造成的負面影響依就存在，同時很多同類型的品牌也雲峰而集四川，所造成的競爭力增加，這對潛在的客戶來說先擇面更廣。在地市級市場上，相對來說好一點的店鋪索要條件都高的我們無法接受。各地市級中心都有轉讓或出租的店鋪，而自營對我們來說暫時又不可能。所以我們下期的拓展工作重點放在縣級市場上，同時也不放棄地區中心城市。拓展人員將於二十八日全部各就各位。

內江客戶將於四月八日開業。溫江的客戶因從重慶拿貨不方便，開業一年來只去重慶一次，並且從春節後重慶再也沒有發一條褲子過來，他們已失去信心，現已開始上“黎詩琪“貨品，我們現已邀請他們到分公司看樣訂貨了。蒼溪客戶已來我公司看樣訂貨。根據這些情況，分公司現已任命F4為拓展部主管，在一個星期之內負責好內江客戶開業的事務外，並且抽時間前往溫江及蒼溪兩地跟進服務。

安排財務人員對公司系統軟體進行學習使用及試執行，物流人員保證客戶已定貨品能及時到達終端。

以上為西南分公司前期工作報告及下期基本工作安排。由於自身原因，在工作中難免存在著疏忽和不足，敬請公司領導批評和指正。根據我們目前潛在的最大客源為散貨客戶及其它轉型客戶之實情，建議公司能準備分公司上次要求在xx市場打戶外招商廣告的要求並安排款項。另我本人將於這幾天安排時間回SS一次。

前期工作計劃12

目的：對於新城市新餐廳通過開業前的行銷活動進行品牌宣傳，提升牛契的知名度，為我們在當地創立第一品牌打下基礎。 新店開業前，餐廳的主要工作就是宣傳和介紹牛契潮汕牛肉火鍋“和每一片牛肉約定呈現它最美的味道+純天然更健康”的消費理念，聚焦於“專注潮汕牛肉20年”打造最正宗的潮汕牛肉火鍋第一品牌。

網路營銷：微信+微博+qq。裝修期間，先做門頭設計裝修打出品牌及型別。

新店開業企劃工作時間表

1、 商圈拜訪

*建立餐廳專業拜訪隊伍（由餐廳推廣代表負責，店經理追蹤）。（設立推廣代表的崗位及相應的培訓） *瞭解商圈內的目標顧客群

*確定的要進行拜訪的物件（根據離餐廳的.距離和目標顧客群的規模綜合考慮） *對拜訪隊伍進行分工 *準備好拜訪工具

----餐廳名片、小禮物、贈券及相關的開業宣傳內容 ----拜訪物件為單位負責人或是有利益相關的物件 以上工作在開業前第四周完成 *開業前第三週進行具體拜訪工作

2、 開業前行銷活動

*針對進入新城市的餐廳：

----提前1個半月登報招幕海報，借招募海報進行品牌宣傳（如可行借登報招幕開始進行品牌宣傳。）

----餐廳開業前45天市場總經理、督導、餐廳店總需與開發部門溝通，瞭解該城市集客點、消費力水平、餐廳 商圈範圍、預計SALES目標及與市場部溝通提前一個月做好宣傳計劃。

----在開業前一個月如有可能要在當地最有影響力的報紙上進行牛契潮汕火鍋的宣 傳(如品牌、歷史、產品等)。

*開業前餐廳對外宣傳

----開業前三天餐廳外牆張貼開業訊息的海報或利用外燈箱刻中空的開業訊息，晚上開燈後非常顯眼。 ----在張貼餐廳開業訊息的同時做一張餐廳開業後的活動預告海報 1、提前三天在商圈內派發開業優惠禮包、手招進行宣傳；（需要市場部設計，內容重點就是宣傳和介紹牛契潮汕牛肉火

鍋“和每一片牛肉約定呈現它最美的味道+純天然更健康”的消費理念，聚焦於“專注潮汕牛肉20年”打造最正宗的潮汕牛肉火鍋第一品牌。

商圈內擺放20把太陽傘進行宣傳；（如果可以設計，太陽傘以後可以用於贈送商圈周圍的交通崗亭、或是其他一些可增加餐廳展示面場所） *開業當天活動安排：例如 開業小嘉賓活動

----小嘉賓資格為生日與開店當月月份日期一致，年齡要求6到8歲，人數限20人以內 ----小嘉賓參加開業早上的表演

----參加開業一週後的大型生日餐會（免費贈送小壽星一份兒童餐） ----宣傳和報名方式

1） 通過在餐廳門口海報宣傳

2） 通過在商圈發開業訊息及生日餐會訊息的DM宣傳 3） 通過學校收集小朋友資料

1、禮品兌換

2、高峰前的才藝表演（邀請當地的學校小朋友），聚人氣

三、開業後期：

1、 2、 3、 4、

開業後一個月參與社群活動進行品牌宣傳（10月份國慶節活動、中秋節活動等） 開業半個月後外賣宣傳，方便居民用餐，提升餐廳營業額； 商場內指示牌廣告安裝，提升餐廳可見度；

開業半個月後外賣宣傳，方便居民用餐，提升餐廳營業額；

需要市場部支援內容：

1、 開業宣傳單設計（5萬張） 2、 招聘海報設計 3、 開業訊息海報 4、 廣告傘設計及採購 5、 開店禮品設計及採購 6、 開業小活動策劃

7、 外賣卡的設計及印製（1萬張）

前期工作計劃13

按管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入新居等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

<一>介入期

根據房地產公司提供的專案施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，並有利於房地產公司的銷售服務，（物業管理有限公司）申報物業服務收費(初次定價)。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，物業公司做好以下各項前期準備工作：

（1）根據房地產公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，並與業主簽定《前期物業服務協議》；對房地產公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入夥後口實不符導致糾紛；

（2）對園林佈置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

（3）參與專案組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智慧化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防範、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立裝置檔案，參與裝置的安裝除錯；

（5）對裝置設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤並建檔管理；

（6）配合銷售中心物業管理諮詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業主入夥前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時彙總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關裝置廠家的資訊（廠家聯絡人、聯絡方式等），以滿足日後維修中的材料供應；

（9）與公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售後質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業機構的聯絡，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與公司協商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，並印刷裝訂成冊（業主入夥時發放給業主）。

（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與地產公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的資訊，在銷售中心幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求瞭解業主的年齡結構、文化

層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今後的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規範實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和資料，以及對物業的瞭解，本著“對業主負責，對房地產負責”的宗旨，進行嚴格、細緻、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期高效

1、便利辦好入住

入夥期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，開啟工作局面，為今後物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此物業公司做好如下幾項工作：

（1）與銷售中心配合，告知業主詳細的入夥流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備；

（2）銷售中心應合理安排業主的入夥時期，加強節假日的入夥辦理；入住服務；

（3）一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯絡供氣、供電、供水、電信、銀行等相關專業部門，同步辦公，方便業主入夥；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費專案的諮詢答疑、裝修諮詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5傢俱有一定品牌、資質、售後服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社群並向業主推薦方便業主的同時進行經營創收；

（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修後清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄並處理業主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及中山市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的`施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程式。

（3）落實二次裝修跟蹤監管責任制。

（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

（1） 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

（2） 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。 車位、車主、車型、車色）

（3） 實施科學有效的防範體系，全面防範實施巡邏崗、固定崗（守衛崗）、機動崗三崗聯合防範，各崗有效的配合與互動；

（4）完善併發揮智慧化系統的安防優勢。

6、入住期管理工作計劃表

<三>常規期管理

培訓工作

通過培訓，提高物業公司員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為物業專案培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使社群的物業管理更加賦有成效。

（1）安管培訓計劃

（2）綠化培訓計劃

（3）行政培訓計劃

1、 小區工程部培訓計劃

2、 常規期工作計劃表

前期工作計劃14

物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用裝置設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們將根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、早期介入的具體工作計劃：

1、檢查配套設施是否完善，如保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸菸區等服務設施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等後勤設施；

2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據xxx的功能要求和考慮不同業主（租戶）使用的裝置及其發展需要審查水電特別是區域供電容量。

3、檢查安全監控系統和消防系統裝置的佈局是否合理實用，是否留有死角。

4、檢查機電裝置的配臵是否合理。

5、收集整理合同文件和技術檔案資料。

6、起草物管委託合同並與開發商簽署；

7、與開發商協商制定管理維修公約並報市房地局核准備案；

8、制定物業管理的崗位設臵和人員編制，列出人員到位時間表；

9、制定彙總各部門採購清單（辦公傢俱裝置及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣櫃、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

10、根據正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及採購清單編制開辦費預算報開發商審批執行；

11、根據具體情況及業主租戶的服務需求預測編制物業管理費預算，確定每月每建築平米的管理費金額；根據裝置情況及業主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務專案及各類收費標準；

12、與開發商辦理交接樓手續（包括安全消防責任的交接）；交接內容要有以下幾點：

●產權產籍/業戶名單/地址名牌及郵編

●圖紙資料及裝置使用操作手冊

●供貨商/承建商的培訓

●政府及行業主管部門簽發的許可證書或執照

●鑰匙

●專用工具和備品備件

●遺留問題的確認和解決時限

●保修安排（電話聯絡單）

●電、水、氣表的抄讀確認

●資產/材料/工具

●問題

●問題的原因

●已造成或將造成的後果

●解決方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）

●時間限制要求

13、建立主要的制度和工作程式：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程式等；

14、相應檔案及表格的設計、印刷和使用；

15、協助發展商辦理業主的入夥手續；辦理業主及租戶的入住手續。

二、前期主要服務質量標準

（一）、基本要求

1、前期服務與開發商雙方簽定規範的物業服務合同，明確雙方的權利和義務關係。

2、承接專案時，對公用部位，公用設施進行認真查檢，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等健全制度。

5、管理服務人員佩戴標誌，行為規範，服務主動、熱情。

6、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務專案與收費價目。

7、按合同約定規範使用房屋專項維修資金。

（二）、房屋管理

1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修。

3、每週巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。

4、按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定稽核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告有關主管部門。

（三）、共用設施裝置維修養護

1、對共用設施裝置進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、公示24小時服務電話。急修30分鐘內，到達現場，有報修、維修記錄。

3、建立共用設施裝置檔案（裝置臺帳），設施裝置的執行、檢修等記錄齊全。

4、設施裝置標誌齊全、規範，責任人明確；操作維修人員嚴格執行設施裝置操作規程及保養規範；設施裝置執行正常。

5、對共用設施裝置定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施裝置完好，可隨時啟用；消防通道暢通，裝置房保持整潔。

7、樓道燈完好率不低於85%，發現燈壞及時維修。

8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排汙管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

9、對配電櫃、空調待各類裝置做好執行及維修保養記錄臺帳，定期檢查。

10、裝置閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象，排水系統暢通，汛期道路無積水。

（四）、公共秩序維護

1、小區北出入口實行7：00---19：00門衛值班；高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。

2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。小區進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮，進出方便。

4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，並協助採取相應措施。

6、容易危及人身安全的設施裝置有明顯警示標誌和防範措施，對可能發生的各種突發裝置故障有應急方案。

7、全小區實行24小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。

（五）、保潔服務

1、生活垃圾每日清運1次。

2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電錶箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等裝置，每週抹一次，確保無衛生死角。

3、小區內公共雨、汙水管道每2年疏通1次，雨、汙水井每半年檢查1次，並視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發現異常及時清掏。

4、做到七淨、六無。七淨：路面淨、路沿淨、人行道淨、雨（汙）水井口淨、樹根淨、路燈杆根淨、牆根淨；六無：無垃圾汙物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無汙水髒物。

5、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）、綠化服務

1、對綠化區域每天定時澆水，定期進行翻土，栽種草皮植被，及時清除雜草，創造小區優美的環境。對小區內所有的綠化花木負責，成活率要達95％以上。

2、保證小區所有綠化設施完好，對小區內綠化區域進行管理（澆水、修枝整形及養護），對一切破壞綠化的行為給予制止。

3、負責小區綠化區域內的清潔衛生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。

4、公共門廳常年布臵綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養護。

（七）、收發服務

1、報紙、雜誌、信函發放準確及時。

2、各種快遞、掛號信函、重要檔案等登記詳細，發放準確及時，無錯發，漏發。物業人員配備、培訓及管理

（1）、人員配備

物業管理處人員配備是依據我公司多年的管理經驗，結合小區實際情況進行測算。各類人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。

（2）、人員培訓高標準的服務，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質人來執行。我公司建立了較好的管理人員培訓機制。培訓是員工能否圓滿執行制度並達到目標的手段，也是物業管理處能否實現管理目標的一個重要保證。

1、政治思想素質培訓。全體員工都應樹立全心全意為業主和使用人服務的思想，熱愛物業管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業精神。

2、職業道德培訓。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業，愛使用者、愛崗位、愛服務、愛信譽。

3、作風建設：根據員工工作性質，著統一服裝，統一掛牌。在接待業主、使用人或賓客時，應做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。

四、“三全四保”五星級管理體系標準

1、三全四保

為更好實現公司各物業點“天天是精品”的管理目標，依據公司“三全”（全方位、全時段、全覆蓋）、“四保”（保安、保潔、保綠、保裝置）的總體要求，制訂本標準。

本標準規定了基礎管理、房屋管理與維修養護、共用裝置管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環境衛生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方面的要求。

本標準適用於公司參與管理的'所有物業點。

2.基礎管理

接管驗收手續齊備。

實施統一專業化管理。

與建設單位或業主委員會簽訂物業管理合同，雙方責權利明確。

建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定。

房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善。

業主委員會按規定程式成立，並按章程履行職責。

各物業點制訂爭創五星規劃和具體實施方案。

建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，並制訂具體的落實措施和考核辦法。

管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標誌，工作規範，作風嚴謹。

應用計算機、智慧化裝置等現代化管理手段，提高管理效率。

在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

房屋及其共用設施裝置檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

建立住使用者檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。

建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類資訊的收集和反饋，並及時處理，有回訪制度和記錄。

定期向住使用者和發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上。

建立並落實維修服務承諾制，零修急修及時率100％、返修率不高於1％，並有回訪記錄。

3.房屋管理與維修養護

廣場、大廈、停車場等建築物標誌明顯，服務區內門廳布臵合理並設立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署，並統一有序。

無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象。

建築物外觀完好、整潔；外牆是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕牆的，清潔明亮、無破損；是塗料的，無脫落、無汙漬；無紙張亂貼、亂塗、亂畫和亂懸掛現象。

室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設臵，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。

空調安裝位臵統一，冷凝水集中收集，支架無鏽蝕。

封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外牆面；除建築設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾晒架、遮陽蓬等。樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；牆體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生間、水房等管理完好。

共用樓梯、天台、通道等處無堆放雜物及違章佔用等，天台隔熱層無破損。

房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

設施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建築結構的安全隱患。

4.共用裝置管理

綜合要求

制訂裝置安全執行、崗位責任制、定期巡迴檢查、維護保養、執行記錄管理、維修檔案等管理制度，並嚴格執行。

裝置及機房環境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合裝置要求。

配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程。

裝置良好，執行正常，一年內無重大管理責任事故。

供電系統

保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續並按規定時間通知住使用者。

制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施並嚴格執行。

備用應急電源可隨時起用。

弱電系統

按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作。

監控系統等智慧化設施裝置執行正常，有記錄並按規定期限儲存。

消防系統

消防控制中心24小時值班，消防系統設施裝置齊全、完好無損，可隨時起用。

消防管理人員掌握消防設施裝置的使用方法並能及時處理各種問題。

組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。

訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標誌完好，緊急疏散通道暢通。

裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成後經消防部門驗收合格後方可使用。

服務區域內無火災安全隱患，督促各使用者與相關部門簽訂消防責任書。

各住使用者消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規範，無安全隱患。

電梯系統

電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。

電梯按規定或約定時間執行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。

轎廂、井道、機房保持清潔。

電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。執行出現故障後，維修人員應在規定時間內到達現場維修。

執行出現險情後，應有排除險情的應急處理措施。貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。

排水系統

建立大廈用水、供水管理制度，積極協助使用者安排合理的用水和節水計劃。

裝置、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。

按規定對二次供水蓄水池設施裝置進行清潔、清毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次汙染。

高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無汙染隱患。

限水、停水按規定時間通知住使用者。

排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、裝置房無積水、浸泡發生。

遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

制定事故應急處理方案。

空調系統

中央空調系統執行正常，水塔執行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象。

中央空調系統出現執行故障後，維修人員在規定時間內到達現場維修。

制訂中央空調發生故障應急處理方案。

供暖供氣系統

鍋爐供暖裝置、煤氣裝置、燃氣裝置完好，執行正常。管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。

北方地區冬季供暖居室內溫度不得低於16℃。

5.共用設施管理

共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。

共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完好。

廣場、大廈、停車場範圍內的道路通暢，路面平坦。

6.保安及車輛管理

服務區域內實行24小時值班及巡邏制度。

有專業保安隊伍，保安人員熟悉服務區域內的環境，文明值勤訓練有素言語規範認真負責。

結合服務區域內的特點，制訂安全防範措施。

進出服務區域內的各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。

室內停車場管理嚴格，出入登記。

非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。

危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施。

7.環境衛生管理

環衛裝置完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。

清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任範圍，實行標準化保潔。

垃極日產日清，定期進行衛生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施裝置無蟻害。

管理區域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自佔用和堆放雜物現象；樓梯扶攔、天台公共玻璃窗等保持潔淨；廣場、大廈地面無紙屑、菸頭等廢棄物。

廣場、大廈商業網點管理有序，符合衛生標準；無攤點外溢、無亂貼、亂畫現象。

無違反規定飼養寵物。

排煙、排汙、噪音等符合國家環保標準，外牆無汙染。對有毒、有害垃圾管理嚴格按規定分裝，不得與其它垃圾混雜。

8.綠化管理

綠地無改變使用用途和破環、踐踏、佔用現象。

花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿。

綠地無紙屑、菸頭、石塊等雜物。對廣場、大廈等綠化有管理措施並落實。

農藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用制度。

9.精神文明建設

全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守服務區域內的各項管理規定。

相關服務區域內設立宣傳園地，宣傳管理、衛生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。

管理區域內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件。相關區域內設立資訊公告欄，符合條件的設有文化體育活動場所。

創造條件，積極配合，支援並參與社群文化建設。

10.管理效益

物業管理服務費用收繳率98％以上。 提供便民有償服務，開展多種經營。

物業管理經營狀況良好。

五、物業管理檔案的收集

在小區物業管理中，我們的檔案資料的收集工作儘可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境；從時間上講是自始至終，從物業的規劃設計到售後服務的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。

前期工作計劃15

一、確定餐廳各區域主要功能及佈局

根據酒樓總體建築佈置和市場定位，對營業區域要進行詳細的功能定位。在進行區域分佈時，要合理考慮餐廳各項管理流程;如送餐線路;服務流程的合理性;廚房工作流程的合理性;餐具收拾和洗滌的流程;足夠的倉儲場所和備餐間;尤其是多功能宴會廳要留有充足的餐桌的場地。

二、設計餐廳組織機構

要科學、合理地設計組織機構，餐廳經理要綜合考慮各種相關因素，如：飯店的規模、檔次、建築佈局、設施裝置、市場定位、經營方針和管理目標等。

三、制定物品採購清單

飯店開業前事務繁多，經營物品的採購是一項非常耗費精力的工作，僅靠採購部去完成此項任務難度很大，各經營部門應協助其共同完成。無論是採購部還是餐廳部，在制定餐廳採購清單時，都應考慮到以下一些問題：

1、本餐廳的建築特點

採購的物品種類和數量與建築的特點有著密切的關係。

2、行業標準和市場定位

3、本餐廳的設計標準及目標市場定位

餐挺總經理應從本飯店的實際出發，根據設計的檔次標準，同時還應根據本飯店的目標市場定位情況，考慮目標客源市場對餐飲用品的配備需求。如高檔宴會的佈置需要;婚宴市場的產品。

4、行業發展趨勢

餐廳總經理應密切關注本行業的發展趨勢，在物品配備方面應有一定的超前意識，不能過於傳統和保守。

5、其它情況

在制定物資採購清單時，有關部門和人員還應考慮其它相關因素，如：餐廳上座率、餐廳的資金狀況等。採購清單的設計必須規範，通常應包括下列欄目：部門、編號、物品名稱、規格、單位、數量、參考供貨單位、備註等。此外，餐廳在制定採購清單的同時，就需確定有關物品的配備標準。

四、協助採購

這項工作對餐廳的開業及開業後的運營工作影響較大，餐廳總經理應密切關注並適

當參與採購工作。這不僅可以減輕採購部經理的負擔，而且還能在很大程度上確保所購物品符合要求。餐廳總經理要定期對照採購清單，檢查各項物品的到位情況，而且檢查的頻率，應隨著開業的臨近而逐漸增高。

五、參與制服的設計與製作

餐廳的崗位較多，而且風格各異，中餐廳分為零點餐廳、宴會廳、包廂、風味餐廳等;為營造較好的服務氛圍，在制服的款式、面料要加以區分。

六、編寫部門運轉手冊《管理實務》

運轉手冊，是部門的丁作指南，也是部門員工培訓和考核的依據。一般來說，運轉手冊可包括崗位職責、工作程式、規章制度及運轉表格等部份。

七、參與員工的招聘

通常，餐廳的員工招聘與培訓，需由人力資源部和餐廳總經理共同負責。在員工招聘過程中，人力資源部根據飯店工作的一般要求，對應聘者進行初步篩選，而餐廳總經理則負責把好錄取關。

八、抓好開業前培訓工作

開業前培訓是餐飲部開業前的一項主要任務，餐廳總經理需從本餐廳的實際出發，制定切實可行的部門培訓計劃，選擇和培訓部門培訓員，指導其編寫具體的授課計劃，督導培訓計劃的實施，並確保培訓工作達到預期的效果。

一般培訓計劃以倒計時的方式編定。由部門安排培訓，餐廳培訓的主要內容有：

1、餐飲的基礎理論知識;

2、基本功練習;

3、餐飲服務規範流程的訓練;

4、餐廳主選單培訓;

5、培訓團隊的凝聚力，可在培訓期間穿插一些團隊合作的'學習和訓練等。

培訓結束，可組織一次大型的培訓成果彙報會，也可從中發現一些優秀服務人員。

九、建立餐飲檔案

開業前，即開始建立餐飲檔案，對日後的餐廳管理具有特別重要的意義。很多酒樓就因在此期間忽視該項工作，而失去了收集大量第一手資料的機會。最好能與最初確定餐廳定位和功能劃分的人進行一次溝通，領會他們對餐飲設計的意圖。

十、參與餐廳驗收

餐廳的驗收，一般由投資人、副總經理、工程部經理、餐廳總經理等共同參加。餐廳參與餐飲的驗收，能在很大程度上確保餐飲裝潢的質量達到飯店所要求的標準。餐廳在參與驗收前，應根據本餐廳的情況設計一份餐廳驗收檢查表，並對參與的部門人員進行講解。驗收後，要留存一份檢查表，以便日後的跟蹤檢查。

十一、開業前開荒衛生工作

開業前開荒衛生工作的成功與否，直接影響著對餐廳成品的保護。很多餐廳就因對此項工作的忽視，而留下永久的遺憾。餐廳應在開業前與最高管理層及相關負責部門，共同確定部門清潔計劃，展開全面的清潔工作。

十二、餐廳的模擬運轉

餐廳在各項準備工作基本到位後，即可進行模擬運轉。這既是對準備工作的檢驗，又能為正式的運營打下堅實的基礎。