房地產估價心得

房地產估價心得1

在大三下學期，我們工程管理專業學習了《房地產估價》這門專業課。總的來說，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產市場有了一個大致的認識，對各種房地產估價方法也有了初步瞭解，再加上自己動手做的房地產估價報告，我覺得自己的收穫還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結。

一、房地產估價的含義

將房地產客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產估計的概念、特徵以及估計基本要素，掌握估計物件房地產區位、實物、權益的界定。

二、房地產估價的本質

1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。

2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：諮詢性或參與性；鑑證性或證據性。後者的法律責任大於前者。

4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的範圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，採用多個假設來處理現

有的知識水平和範圍以及資料的完整性方面的有限性，並將這些假設對估價結果的影響明確地告知委託人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規範的要求。

5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥於這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。

三、房地產估價的必要性

1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由於房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”並且市場資訊不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助於將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。

四、幾種常用估價方法的介紹

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價物件房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場 較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為準確。

2、成本法

(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程式取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規範確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。

3、收益法

不同的地區、不同用途、型別的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。 房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。常用於房屋或土地的單項估價。

4、假設開發法

對於一個未完成的房地產開發專案(純土地或在建工程等)，通過

測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

5、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價物件土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關係，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價物件土地價值的方法即為路線價法。

五、房地產估價方法運用中應注意的問題

（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況:

1、各種估價方法的適用範圍。

2、估價物件的特徵及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項

依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信服，因此，在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。

（三）調整試算價格的注意事項

運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析並予以調整，使之不致產生重大的差誤。

試算價格之間所存在的.差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。

2、估價物件的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與物件房地產的種類及委託估價的目的相符合。對此，一般將估價物件劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。

房地產估價心得2

在大三下學期，我們開設了《房地產估價概論》這門課程，通過學習收穫很大，開闊了眼界，對房地產評估行業的未來有了更多的信心。同時也對自己選擇了這個行業有了更多的瞭解。自己體會最深的是下面幾個方面。

一、房地產估價的定義

房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程式，運用科學的估價方法，在對影響估價物件價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價物件在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

二、房地產估價

按估價目的進行分類，主要有下列類別：土地使用權出讓價格評估；房地產轉讓價格評估；房地產租賃價格評估；房地產抵押價值評估；房地產保險估價；房地產課稅估價；徵地和房屋t徵收拆遷補償估價；房地產分割、合併估價；房地產糾紛估價；房地產拍賣底價評估；企業各種經濟活動中涉及的房地產估價；其他目的的房地產估價。

三、對房地產估價的原則之一“合法原則”

有深刻的認識老師的授課內容中，無不一而再，再而三地提到“合法原則”，反覆強調估價必須遵守合法原則，以法律為依據進行估價。這使我深刻地感覺自己在法律學習方面的不足。作為一名房地產估價者，不瞭解相關的法律法規，僅僅從技術層面出發做估價，是不可能做好估價工作的。老師通過列舉案例，說明深刻理解法律法規不僅能夠正確維護房地產行政管理機關的依法行政的權力，對提高房地產估價機構和房地產估價者的社會地位都有十分重要的意義。老師也曾問過：房地產評估行業的未來應該向什麼方向發展？他認為除了正常意義上的估價服務，有必要向房地產諮詢服務的方向發展，向客戶提供專業化的房地產相關業務細分服務。這樣就要求我們房地產估價者，必須對涉及房地產評估行業的相關法律法規規章有充分的瞭解，要求房地產估價者具備很高的法律素養。通過學習，不僅在認識上有很大的提高，也增強了做好房地產估價工作的信心，有了更加明確的努力方向和新的動力。

以上就是對房地產估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導，希望以後還可以聽到老師的授課，雖然老師教我們的時間短，但具體學習內容之外的意義是巨大的。除了面對面學習新知識新思考之外，我能夠感受到老師對房地產評估行業的敬業和鑽研精神。工作和學習是相輔相成的兩件事情，平時的努力和學習更為重要，大學期間能夠學到這門課程是一次極好的學習機會。