商業地產策劃書

一段時間的工作在不知不覺間已經告一段落了，我們又將續寫新的詩篇，迎接我們的是新的工作內容和工作目標，是時候開始制定策劃書了。相信許多人會覺得策劃書很難寫吧，下面是小編精心整理的商業地產策劃書，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。

商業地產策劃書1

專案概況

江南新地商業街位於廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵（江南西）a出入口。專案貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建築，分為兩期，一期建設長520米，建築面積約為二萬多平方米；二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次採用地下雙層複式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。

專案定位

針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地採取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，並把服務物件鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25—45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，並極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨著節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物於一體的消費空間，滿足消費者對需求，並向消費者提供大量的潮流資訊。

地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。

經營成績

自從廣州江南新地20xx年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米！給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇蹟。

專案成功的原因

江南新地之所以取得巨大的成功，與專案的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的`時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。

活動方案

一、開業盛典

活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。活動主題：開業盛典

活動時間：20xx年4月29日

活動地點：江南新地露天廣場

活動形式：啟動儀式和舞臺表演

活動亮點：邀請海珠區區領導、tvb當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持

活動內容：

1，啟動儀式（上午）

1）迎賓

2）領導致辭

3）啟動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和

黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透

明江南新地logo中。

4）舞臺表演

a、明星演唱

b、明星與現場觀眾互動

c、運動服裝秀

d、女子led鼓樂表演

e、街舞—雙截棍

f、休閒服裝秀

g、魔術

h、眼鏡秀

i、品牌棒！約翰表演飛麵糰

j、數碼產品秀

商業地產策劃書2

一、市調分類

商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、專案定位調查

2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查

3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查

4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考察

二、市調準備

無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。

準備工作一般有：

1、明確任務——明確市調的目的、性質、內容、範圍、形式、時間、質量等要求；

2、團隊分工——明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關係；

3、工作計劃——Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預熱——有關調查城市區位（商圈、專案的書刊、報紙、網站等公開資訊與內部資料；

5、配齊工具——準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；

6、考察線路——前往考察區域物件的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；

7、時間安排——市調時段的安排（平日、週末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察專案、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應用

在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：

1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標

這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯絡的概念。

區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所佔據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通幹線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。

商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分佈區域範圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50—80%顧客的範圍）、次級商圈（吸納15—25%顧客的範圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5—25%顧客的範圍）。

顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的`目標顧客分佈空間範圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用後產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。

商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社群、鄰里四級。

地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、幹道兩側分佈為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。

節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特徵的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閒廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。

地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建築、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應用：

①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調範圍；

②上述概念的空間範圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。

③出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。

2、業態、業種

零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。

業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是“怎麼變”。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。

業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特徵是“賣什麼”。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。

應用：

①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特徵、典型商戶等基本功；

②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；

③傳統和新興業種，也逐漸採用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業種；

④零售商業外的業種，也流行採用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。

四、市調內容和考察次序

商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似專案、競爭專案、新興與特色專案），前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。

市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社群、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節瞭解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關係，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。

商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業業種集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。

購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閒廣場等，通過“點”觀察。

調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：

①商圈範圍，業態業種構成、大致比例關係、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；

②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；

③客流量、購物消費者特徵（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費慾望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結夥人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；

④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、淨空，建築外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閒的舒適度、安全度、趣味性；

⑤交通幹道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連線區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；

⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務物件、經營狀況與購物消費場所的關聯度；

⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持物件，政府管治水平等。

五、市調方式方法

目前階段，我們主要採用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反覆觀察、體驗才有意義。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入瞭解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。

4、參展法

參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中瞭解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場資訊。

商業地產策劃書3

一、活動目的和背景

本次房地產開盤活動初定時間為20xx年6月19日，星期六。從20xx年度至今年五月份在億萬酒店專案的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現在，太極景潤花園在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對專案的瞭解已經趨於成熟，同時根據從6月6日到現在的專案銷售情況統計說明，專案的已放號客戶群中準客戶所佔比例較大，預計到開盤前夕，專案放號量將會持續增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，專案也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。

房地產開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤後兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將太極景潤花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期專案的銷售成功和今後二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。

二、活動時間

20xx年6月19日（星期六）

三、活動地點

太極景潤花園專案銷售中心現場

四、房地產開盤策劃方案主題思路定位

強調氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功

1）通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給專案渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現專案的`開盤盛典。

2）通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現專案的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。

3）通過合理的區域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關於選房、購房流程的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個專案現場感覺有次序、有、層次，整個專案現場有條不紊。

4）通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業顧問來積極調動購房者的迫切心態，以使之達到成交，簽定相關合約。

五、房地產開盤活動現場規劃佈置方案

1）現場佈置

A在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，後設背景板（雙面），舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包紮的講臺，以作嘉賓發言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪綵以及主持、發言用途。

B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。

C舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。

2）外圍道路佈置

A塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。

B專案工地臨塔南路一側安置空飄若干。

C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。

3）售樓部分割槽佈置及其他佈置

A售樓部內部分為4個區域

a、選房區：主要用做通知到的放號客戶在該區域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，並簽署相關協議。

b、簽約區：主要用做已經選好房的客戶在該區域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續。

c、展示區：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。

d、休息區：原洽談區位置，主要用作客戶逛累了之後臨時休息用。注：選房區與簽約區設在同一區域，意向性劃分。

B其他區域

a、活動區：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪綵等，同時作主要的包裝區域。

b、休閒區：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區域。

4）新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之後，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外諮詢臺之用。

活動目的：

1、鑑於目前巨集觀調控政策的影響，已認籌客戶及時的選房開盤，將意向客戶轉變成購房客

戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。

2、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期後續銷售吸引一定的人氣

活動背景：

認籌時間：3月8日—5月日認籌數量：78組

活動地點：

鑫隆名居銷售大廳

活動時間：

20xx年5月日上午9點30分

活動形式：

1邀請輝縣市政府或區政府相關領導（條件不允許，可開發商領導代替）進行開盤盛典剪彩儀式。

2通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演

3邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。

4邀請已認籌客戶現場參與開盤選房活動來調動潛在客戶的積極性。

5已定房客戶領取獎品提升客戶對樓盤的美譽度

舞臺佈置：

舞臺尺寸建議10米*7大小，結構輕鋼為主，高度30—50釐米之間，調動現場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺衝擊力，地面鋪設紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術為主導內容，中間穿插專案的介紹，抽獎，有獎問答等環節。

軍樂隊或鑼鼓隊佈置：統一紅色服裝，樂器自備，位置根據現場安排在舞臺左右，人數最少20人以上，有專人負責，根據現場活動時間安排。

門口布置：

1、將售樓部兩側距售樓部500米範圍內插上彩色旗幟來增加喜慶和導視作用。

2、售樓部後樓體以及對面樓體上置20*5米噴繪（內容見後）2塊，內容以開盤文字為主。

3、售樓部門口安置兩個金象（寓意吉祥，美好，發財），兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅（內容見後）升空禮炮，旋風綵帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數量為6或者8個，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果。

4、售樓部外斜拉條幅，根據售樓部外觀的佈置，在確定條幅的數量

5、盆景：從拱門到售樓部路鋪設紅色地毯，兩側擺放高度為1.5米以上的盆景，間隔30—50為宜，可採用租賃方式。

售樓部內部包裝：

售樓部內部頂部以弔旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設定開盤流程展架，認購須知來引導客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買衝動。佈置抽獎區，放置抽獎道具和獎品激發參與慾望。

售樓部內具體劃分區域：

客戶等候區——客戶選房區——客戶簽約區——獎品區

1、客戶等候區準備充足的座位擺放，便於客戶休息，鑑於天氣炎熱每個座位配備瓶裝水，如中午還有選房客戶應提前準備相應食品以體現人性化服務。在休息區擺放展架將選房須知和認購提示等重要資訊公示

2、客戶選房區應跟休息區隔開，根據案場可用綠色盆景將沙盤區域與大廳隔開，作為選房區域

3、客戶簽約區設定在財務辦公室前區域，簽約和財務收款為一體

4、獎品區設定在簽約後邊門口處。

商業地產策劃書4

　一、當前商業地產營銷策劃中存在的問題

通過對於當前商業地產營銷策劃工作情況的調查來看，當前商業地產營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調整，將直接影響到商業地產營銷策劃工作效能的發揮。具體來講，其主要體現在以下幾個方面：

1、商業地產營銷策劃的出發點失準商業地產營銷策劃的出發點失準，是現階段很多商業地產開發商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業績與廣告營銷之間的關係，覺得只要地產營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業地產開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業地產營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現營銷內容與實際商業地產產品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。

2、商業地產營銷策劃的能力很不足商業地產營銷策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對於實際的商業地產策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創新精神，多數情況下都以同質化的方式來進行營銷，無論是取材，建築外心，還是建築特色，都以成詞濫調來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業地產產品開發創新機制不健全，商業地產建築時尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯，但是其主要的還是內因，那就是商業地產營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產品，實現有針對性的商業地產營銷策劃。

3、商業地產營銷策劃的準備很欠缺完善科學的商業地產營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，並沒有做好充足的市場調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開展，忽視了樓盤規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒有將樓盤的全部資訊展示出來；策劃方案程式化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調樓盤的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。

　二、商業地產營銷策劃問題的解決策略

1、樹立正確的商業地產營銷策劃理念樹立正確的商業地產營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現其與實際銷售業績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發，做到廣告策劃內容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的資訊資訊。

2、打造專業的營銷策劃團隊專業化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業地產營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業務素質，積極開展專業化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的'營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現營銷策劃方案與消費者感興趣程式，消費者參與程度，實際銷售業績之間的融合，實現對於具體營銷方案的考核，由此實現對於對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發營銷策劃人員的工作積極性。

3、實現科學的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作，是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調研工作，收集和整理最前沿的市場資料，全面瞭解消費主力和能力的基礎上，實現對於建築前景的預測；其二，在預測報告的基礎上，實現對於商業地產產品金正能力的評估，並且藉助計算機資訊科技，實現具體資料網路體系的構建，為制定營銷策劃方案做好夯實的資料基礎；其三，界定商業地產的目標消費群體，對於其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎上實現對於消費目標的界定。

　三、結束語

從理論上來講，商業地產營銷策劃方案應該以客戶市場需求為出發點，樹立整體營銷意識，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進而使得商業地產營銷策劃方案能夠如實的實現開發專案的經濟效益。